越南财政部正就第103/2024号法令修订草案（关于土地使用费和土地租金征收）公开征求意见。草案保留了关于追缴土地款项的规定：对于已获批土地移交或租赁决定的项目，若存在未计算土地使用费或租金的时段，将按每年5.4%的利率对滞纳金额计息。这一规定长期困扰着房地产开发商。
平阳省某房地产企业负责人表示，当因管理部门延迟定价而被追缴土地使用费时，投资方遭受了”双重损失”。他举例称，其公司2022年启动的一个项目耗时三年才完成地价核定，最初预估应缴费用约800亿越南盾（约合人民币2300万元），经审核后增至逾2000亿越南盾（约合人民币5800万元）。此外还需缴纳30亿越南盾（约合人民币86万元）滞纳金，相当于项目投资额的15%。
“由于地价未定导致多年无法缴费，项目因未能获得土地使用权证书而长期停滞。我们既不能销售回款，每年还需支付银行利息和运营成本。现在还要承担非我方过错造成的滞纳金”，该负责人表示。
胡志明市东部地区的地块与联排别墅项目 摄影：琼陈
胡志明市某开发近2000套公寓项目的企业代表透露，其项目开发周期普遍超过5年，甚至达7-10年。”最令人疲惫的是等待确定最终应缴土地使用费的过程”。该公司2017年启动的项目暂定土地使用费为1200亿越南盾（约合人民币3400万元），八年后增至3500亿越南盾（约合人民币1亿元），且仍可能随新地价表继续上调。
漫长的等待期加上数百亿越南盾滞纳利息，导致项目总投资成本激增。为维持现金流，开发商曾按暂定地价销售部分产品。如今地价涨幅超五倍，陷入”维持原价则亏损，提价又超出市场购买力”的两难境地。
胡志明市房地产协会（HoREA）主席黎黄洲指出，当前滞纳金计算方式存在不合理性，尤其追溯时点设定有失公允：”纳税义务应在税务通知送达后产生，从土地移交但未定价时开始追缴有失公平，特别是当延误责任在管理部门时。”
越南安和公司总经理陈庆光专家认为，要求企业为管理部门的延误买单属于”权责倒置”。土地使用费本质是计入售价的投资预付款，最终可能转嫁给购房者。
HoREA建议财政部取消2024年8月1日（《土地法2024》生效日）前的滞纳金追缴规定，并提议扣除180天法定地价审批期限。专家呼吁建立双向监督机制，明确各方在地价核定中的责任，仅对故意拖延的开发商实施追缴，对合规项目应免除滞纳金。
芳媛
