自7月1日起，胡志明市拟在规划明确的区域推行建设工程登记制以替代现行施工许可审批。这一举措源于5月底越南总理关于精简行政手续（含施工许可）的要求。
现行规定要求两类工程必须取得施工许可：房地产项目（含商品房、高层建筑、公寓及工业园区厂房）以及城市居民区独栋住宅。
独栋住宅的困局
由于规划体系尚未同步且缺乏技术工具，独栋住宅免许可或转登记制的推行仍存争议。胡志明市房地产协会（HoREA）主席黎黄洲透露，2018年该市曾在第七郡新贵坊试点独栋住宅免许可政策，但最终因该坊未编制1/500比例详细规划（施工许可核发依据）而搁浅。
他指出，当前最大障碍在于1/2000比例规划（总平面图基础，用于制定1/500规划及审批许可）未实现城区全覆盖。而此前提案要求地块必须纳入1/500规划或具备城市设计才能免许可。
国际专家认为，发达国家无需施工许可制度，因其具备完善的规划管理体系和详尽的详细规划及城市设计方案。”民众只需查询地块规划信息，即可明确层高、容积率等所有指标。”
河内与胡志明市等人口稠密、住宅面积/退线/边界/结构差异显著的大都市，简化许可程序面临挑战。资深房地产顾问黎国坚指出，若仅实行登记制而缺乏前置审核，事后监管的法律风险极高，违规整改也将耗费更多资源。
“作为许可替代依据的详细规划，目前许多居民区（尤其是巷弄住宅）尚未覆盖，易导致违建与纠纷。”
胡志明市中心区房地产。摄影：琼陈
原建设部建筑工程质量鉴定局局长黎文盛指出，无证或”钻空子”工程普遍存在高度、密度、退距、外立面等严重违规，而深巷中已建成项目的整改极为困难。
河内市建设局2023年12月普查近7万项目中，发现7300处无证建筑、2300处违规建筑（含385栋迷你公寓）。这些5-10层的迷你公寓多密集分布于人口稠密区。
黎文盛警告，若取消独栋工程许可，建设秩序将完全依赖检查力量。当前监管力量已超负荷，可能导致违规激增、纠纷频发及违规合法化，最终破坏规划、损害市容、影响周边基础设施。
专家建议，要使独栋工程免许可可行，需完善城市规划管理并加强数字技术应用。
HoREA主席建议规划系统应同步实施、公开透明并动态更新，便于民众查询信息并自担违规责任。管理部门需加强基于高科技的市场监管，如采用工程编码与互联数据库管理。
黎文盛则认为，与其完全取消许可，不如改革许可流程、应用数字技术并强化事后监管能力。”应建立集成规划、土地数据、消防、建筑等信息的数字平台，实现线上许可申请与流程监督。”
河内中心区房地产。摄影：玉成
已具备1/500规划房地产项目的简化路径
专家支持简化已获批1/500详细规划房地产项目的许可程序。现行规定要求投资方在1/500规划获批后，还需编制基础设计、审批技术设计并申请施工许可。乐城房地产公司总经理黎友义指出，这些步骤与1/500规划中的层高、密度、退距等要求高度重复，企业常需额外耗费数月完成。
黎黄洲指出当前许可程序存在多重矛盾：如已获批1/500规划的项目，在场地平整、道路施工、景观湖建设时仍需重复申请许可，导致进度延误与资源浪费。”应取消衍生许可，杜绝’审批寻租’，营造宽松投资环境。”
越南建设部部长近期要求修订规定，简化已具备1/500规划或获批城市设计项目的许可程序，研究将事前审批转为事后监管的现代管理模式。
玉艳-芳燕
