胡志明市拟自7月1日起，允许民众在规划明确的区域通过登记方式建房，取代现行施工许可审批制度。该举措响应了越南总理五月底提出的精简行政手续要求，包括取消建筑许可审批。
现行规定要求两类工程必须申请施工许可：房地产项目（含商品房、高层建筑、公寓及工业园区厂房）以及城市居民区独栋住宅。
独栋住宅许可豁免争议在规划体系未完善、技术工具缺失的背景下，独栋住宅免许可或转登记制的实施仍存疑虑。胡志明市房地产协会（HoREA）主席黎黄洲透露，2018年该市曾在第七郡新规坊试点独栋住宅免许可政策，前提是需具备1/500比例规划（具体规划，系颁发施工许可依据），但因实际未达标导致试点流产。
他指出，当前最大障碍在于1/2,000比例规划（总平面图，系制定1/500规划和审批许可的基础）未覆盖全市。而此前提案要求地块须纳入1/500规划或具备城市设计方可豁免许可。
国际专家认为，许多国家因具备健全的规划与城市管理体系，尤其完善的详细规划与城市设计系统，施工许可已无存在必要。”民众只需查询地块规划信息，即可明确层高、容积率等所有指标。”
河内、胡志明市等大城市因人口密集、住宅面积、道路红线、边界与结构参差不齐，简化许可程序面临挑战。资深房地产顾问黎国坚指出，若仅登记不预审，事后核查法律风险极高，违规整改也将耗费更多资源。
“作为许可替代依据的详细规划，目前许多居民区尤其是巷弄住宅仍不完善，易导致违建、偏差与纠纷。”黎坚表示。
胡志明市中心区房地产。摄影：琼陈
原建设部国家建筑工程质量检验局第一检验室主任黎文挺指出，无证或”钻空子”工程常严重违反高度、密度、退线、外立面等规定，而深巷违建项目的处理极为困难。
河内市建设局2023年12月普查近7万项目中，记录7,300处无证建筑、2,300处违规建筑（含385栋迷你公寓）。这些5-10层的迷你公寓多混杂于高密度居民区。
黎挺警告，若取消独栋工程许可，建设秩序将完全依赖检查力量。当前监管力量已超负荷，恐加剧违规、纠纷及违规合法化风险，最终破坏规划、损害市容、影响周边基础设施。
为实现独栋工程免许可可行性，专家建议完善规划与城市管理，加强数字技术应用。HoREA主席呼吁建立同步、透明且持续更新的规划系统，便于民众获取信息并自担违规责任，同时建议采用基于高科技的市场监管机制，如工程编码与互联数据库管理。
黎文挺则主张保留但革新许可程序：”应强力应用数字技术，整合规划、土地、消防、建筑等数据至统一平台，实现企业民众在线申请、流程透明化与时限可控。”
河内市中心房地产。摄影：玉成
已有1/500详细规划的房地产项目获专家支持简化许可
现行规定要求1/500规划获批后，投资方需编制审批基础设计，提交技术设计评估并申请施工许可。乐城房地产公司总经理黎友义指出，这些步骤与1/500规划内容重叠（含层高、密度、退线等要求），造成企业需额外数月等待审批。
黎黄洲亦指出现行许可程序存在矛盾：如1/500规划已批项目，仍需就场地平整、道路施工、景观湖等环节重复申请许可，导致进度延误与资源浪费。”应取消衍生许可，杜绝审批寻租，营造宽松营商环境。”
越南建设部部长近期要求修订规定，简化具备1/500规划或获批城市设计项目的许可程序，研究将事前审批转为事后核查，顺应现代管理趋势。
玉艳-芳鸳
（编译：Sinh ；审校：ASinh；来源：VNEXPRESS）
