6月初，位于河内市南慈廉郡黎光道-美池十字路口的一个项目二期开盘，推出近千套房源。开发商给出的均价为每平方米1.3亿越南盾（不含增值税和维修费），是四年前一期售价的两倍。这些房源面积在34至150平方米之间，对应1至4个卧室。
专门负责西部公寓市场的经纪人春海表示，该项目最小的一居室公寓售价约44亿越南盾。最贵的150平方米公寓价格接近230亿越南盾，折合每平方米约1.52亿越南盾（含增值税和维修费）。据该经纪人介绍，这栋楼因能观赏烟花而成为项目中最昂贵的房源。一些转角位置的114-121平方米房源售价在180至194亿越南盾之间。
然而，春海透露，要买到心仪的公寓，客户还需向交易平台额外支付数亿越南盾的”差价”（外交选房费），理由是”预订量是房源数量的8倍，愿意支付差价的人才能优先获得”。
据《VnExpress》观察，今年上半年河内新公寓价格持续攀升。在东英县，一个大型城市综合体的高端公寓项目报价达每平方米9-10亿越南盾，与市中心区域竞争。该项目75平方米的三居室公寓起售价为75亿越南盾。
西湖郡武志功路的一个包含五栋塔楼的公寓项目，自去年底就以传闻价（试探市场反应的未正式价格）接受预订，起价为每平方米6800美元（约1.7亿越南盾，不含增值税）。该项目中的复式天空别墅报价从250亿越南盾起。
在150-220亿越南盾的价格区间，西部区域的公寓正与联排住宅展开竞争。例如，沿黎光道延伸段的90-100平方米联排住宅，面宽5米，报价210-230亿越南盾，与美池十字路口项目的四居室公寓价格相当。
在春芳路附近的城区，一些转角位置、享有公园景观的联排住宅售价210-220亿越南盾。面积较小的75平方米房源价格接近150亿越南盾。与此同时，在怀德县云耕地区的城区，80平方米的联排住宅转让价约为160-170亿越南盾。这些住宅为四层结构，使用面积275平方米，面宽5米。
河内市中心的一些公寓楼。照片：Duy Hưng
房地产服务公司Savills表示，河内60%以上的低层住宅平均价格在200-300亿越南盾之间。因此，超过200亿越南盾的新建公寓价格正逐渐接近这一低层住宅价格区间。
根据该公司数据，过去五年河内公寓一级市场售价（开发商报价）年均增长22%。截至第一季度末，西湖郡以平均每平方米1.85亿越南盾的新项目价格成为最昂贵区域，而全市平均水平约为7900万越南盾。
越南房地产经纪人协会（VARS）主席阮文定解释称，拥有土地储备优势的开发商都希望开发高端及以上产品以最大化利润。在地价、投资成本、建筑成本和人工成本不断上涨的背景下，一级市场降价的情况很少发生。
他认为，过去地段决定价格，每平方米上亿越南盾的价格主要与内城区挂钩。如今中心区土地日益稀缺，高端供应有向周边扩展的趋势。除地段外，产品价格还包含品牌、配套设施投入程度、运营管理等因素。
EZ Property总经理范德算指出另一个原因：去年至今河内新公寓供应主要是城市综合体的后续分区或具有二级转让土地储备的项目，集中在西部和东北部。而新获批项目数量仍”屈指可数”。”市场缺乏竞争使得价格难以下降”，范德算表示。
与此同时，建设部认为新公寓价格大幅上涨是由于部分交易平台和经纪人囤积房源推高价格所致。在投资需求高涨的背景下，新开盘房源在交易时被代理商”加价”。这部分差价不固定，取决于市场热度，最高可达售价的5%。
此外，一些开发商也通过提高报价、将预期利润设定高于房地产项目平均水平的方式推高房价。
与新项目涨势相反的是，二手公寓市场过去数月出现降温迹象。Savills对河内400多个项目的调查显示，47%的项目转让价较上一季度下降。降幅因地而异，但平均约为1%。
研究机构高纬环球也观察到这一趋势。该公司表示河内公寓市场需求出现下滑迹象。第一季度市场售出4300多套公寓，环比下降53%。由于买家在经济困难背景下持观望态度，去化速度放缓。
在商业项目价格日益昂贵的背景下，社会住房和经济适用房板块被寄望于解决大多数人的安居需求。今年河内预计完成8个社会住房项目（约4670套），新开工6个项目（超10200套）。该市还将批准6个新项目（规模10500套）的投资方针，为未来几年补充供应。
Savills预测，到2026年随着开发商重新开发目前极度稀缺的经济适用房板块，一级市场价格将下降。”重新供应低于20亿越南盾的公寓将使市场更接近真实需求，建立可持续的供需平衡”，Savills表示。
玉艳
