阿恒女士的住宅位于新平郡15坊陈太宗路，占地180多平方米，包括一层地面和一层楼。2022年年中，她决定拆除旧宅，新建一栋五层楼房，既用于居住又作为办公场所。
拥有近20年建筑工程设计咨询经验的她熟悉相关法规，准备了完整的档案、设计图纸以及符合《建筑法》和1/2000规划要求的技术文件，并向郡政府提交了建筑许可申请。
阿恒的五层住宅申请建筑许可耗时半年。 图片：庭文
然而近一个月后，申请被驳回。职能部门要求她补充四类文件：符合现状的房屋和土地所有权证书、国防部作战局签发的建筑高度批准文件、中压电线与地界距离确认书，以及确保电力安全走廊的设计图纸。
“这些要求对新建工程既不必要也不合理，但我不得不补充，”阿恒表示。她解释称2015年购入的房产保持原状，仅内部加装玻璃隔断作为办公室。整体重建时她认为”现状确认”实属多余。
设计图纸明确标注建筑高度26.3米——低于该郡30米的限高规定，但她仍需联系多个部门获取净空高度批准文件。电力安全走廊要求同样繁琐，尽管图纸已标明与中压线路的安全距离，地方政府仍要求电力公司额外出具确认函。
“我花了半年才完成建筑许可申请，而非法律规定的20天，”她说。延误导致工程计划从2022年推迟至2023年，影响家庭生活和企业运营。
根据《建筑法》，独栋住宅建设许可审批不超过15个工作日，其他工程为20天。特殊情况延期不得超过10天。但实际审批周期往往更长。2022年胡志明市建设厅评估显示，多个郡县超期档案比例超50%，个别地区居民甚至需等待一年。
审批延误主因有二：一是跨部门协调审查环节，尽管规定15天反馈时限，但多地回复迟缓导致档案积压；二是图纸修改，部分地区超50%（甚至80%）的档案因设计问题被退回，不少案例反复退回2-3次。
胡志明市12郡居民查看规划信息。 图片：琼陈
关于许可费用，据胡志明市人民议会决议，独栋住宅许可费7.5万越南盾，其他工程15万越南盾，延期、补发或调整许可收费1.5万越南盾。但胡志明市房地产协会（HoREA）副主席黎有义指出，企业和居民实际支出远超此数。独栋住宅申请多由服务公司代办，费用隐含在设计费中。
“当前市场打包价不低于2000万越南盾，”黎先生表示，相比发放许可数量，这是巨大浪费。据胡志明市建设厅数据，2024年全市发放24,921份建筑许可，2023年为21,700份，2022年达30,265份。
同样遭遇审批困境的范文海先生讲述，其位于城郊的80多平方米地块计划建造三层住宅，熟人公司设计的三次申请均被退回，开工在即却无许可证。首次因采光井调整被退，二次因未保证后退距离，第三次因设计师签名”不合规范”。
“第三次后我不得不花费千万越南盾雇代办，”范先生说。黎有义指出，公寓、写字楼等项目从开工到验收需盖百余公章，简化建筑许可程序将节省企业时间成本。
他提到2003年《建筑法》及12/2009号决议曾放宽豁免：已获批1/500详细规划的城区、工业区等项目免建许可。2014年《建筑法》及2020年修正案收紧为仅限7层以下、500平方米内的规划区内项目。”法律已收紧，但执行更严苛，”他举例称部分已批1/500规划的宅基地项目，按法律7层以下小面积住宅应免许可，但地方官员机械执行致居民仍需申请。
胡志明市建设厅规划建设研究院院长吴英宇建筑师表示，当前大型工程审批痛点在于额外要求：交通影响评估、基础设施衔接文件，甚至非机场周边地块也需净空高度确认。”这些导致程序拖延，”他建议若取消许可，应明确必须提交文件的区域，其余默认豁免。
2024年8月胡志明市东区守德市的安置区、公寓、联排别墅和宅基地。 图片：琼陈
针对建房审批难题，近日资源环境经济研究院建议胡志明市以登记制替代许可制。居民可依据已颁布的城市建筑管理条例中关于道路红线、后退距离、层高等规定进行建设登记。由坊乡人委会统一发放登记表格，在简化程序同时确保工程监管和验收所需信息。
研究院指出现行《建筑法》已豁免1/500规划区内住宅的许可要求，建议胡志明市在符合条件的区域试点建设登记制度。
黎雪 – 庭文
（编译：Sinh ；审校：ASinh；来源：VNEXPRESS）
