胡志明市旅游局正与科技局及相关单位合作，为公寓短期住宿（Airbnb、日租、时租等）制定法律框架。此举被视为对这一自2024年底被要求停止的业务亮起”绿灯”。然而专家警告投资者不应期待该模式能像之前阶段那样继续”轻松赚钱”。
房地产专家黎国坚分析称，此前Airbnb的快速发展得益于低投入成本和较少法律约束。但一旦纳入正式框架，业主将面临额外税费、管理维护费用、安全及消防要求等，导致运营成本上升并被迫调整租金，这将削弱与传统酒店的竞争力。
此外，若实现合法化，此类房源可能大幅增加，但需求未必同步恢复。后疫情时代，游客更倾向选择品牌化、专业服务的住宿，商务客群也因安全便利回归标准酒店。竞争压力加剧将使Airbnb的利润空间难以维持以往水平。
从运营角度看，胡志明市某住宿运营单位代表杜秀安女士指出，即便合法化，Airbnb仍面临诸多挑战。许多公寓可能加强访客管理、停发暂住证或对短租房收取高额费用。即便获得法律许可，若遭遇物业或居民反对，短租业务仍将举步维艰。
“这种模式需要多方共识，不能仅依赖业主意愿或内部规定。”安女士强调。
亚洲生活服务咨询公司经理阮俊英持相同观点，认为期待Airbnb重现2017-2019年的”暴利时代”已不现实。当时市场处于萌芽期，租赁需求旺盛且监管宽松。如今中心区域趋于饱和，政策与社区反应日益严格。
他表示，市场已无野蛮生长空间。投资者必须专业化全流程管理，从接待、清洁到应急处理。当前模式运营成本更高，不能再将费用转嫁物业或随意占用公共资源。”投资者需为租户使用的一切建筑服务付费。”
胡志明市东部的高楼公寓群。摄影：琼陈
尽管如此，合法化进程仍为投资者释放积极信号。曾经营Airbnb的投资者春女士透露，其两套公寓短租叫停后收益锐减。此前月均收入2500万越南盾（入住率超70%），转长租后仅获1700万越南盾。”若恢复短租，我愿依法缴纳税费。”
同样情况的守德市投资者方南先生表示，其公寓原以3500万越南盾/月托管经营，转长租后降至2200万越南盾仍难覆盖成本。”希望早日建立明确法规，消除当前阻碍。”
管理近百套短租房的郑杜先生指出，长租收益低且客源不稳，已终止数十套Airbnb房源合约。许多贷款购房的业主收回房屋后无法实现预期收益，最终转售。
“若有清晰规范，即便税费增加，Airbnb收益仍优于传统租赁。”他表示。
AirDNA数据显示，2024年胡志明市近1.4万套Airbnb房源月均收入4000-7800万越南盾，均价58美元/晚，入住率约50%。而Batdongsan平台显示，该市长租价格普遍在1400-2500万越南盾/月。Airbnb投资回报率约6-7%，传统租赁仅3%。
Batdongsan南区总监丁明俊表示，短租模式因灵活定价可比长租多创收30-50%，这也是其屡遭反对仍蓬勃发展的原因。但他提醒，长期资金持有者或可维持该模式，使用财务杠杆者需谨慎，因合法化进程可能比预期更久。
黎国坚专家建议投资者勿因政策松动盲目回归。按胡志明市路线图，该模式至少还需两年才能正式获批，意味着2027年前短租仍处暂停状态。
“即便获批，盈利能力也不复从前。投资者需综合评估成本-利润-运营三角关系及房源区位适配度。现在的投资课题已非Airbnb爆发期那么简单。”他总结道。
芳云
（编译：Sinh ；审校：ASinh；来源：VNEXPRESS）
