胡志明市旅游局正与科技局及相关单位合作，为公寓内的短租业务（如Airbnb、按日或按小时出租等）构建法律框架。这一举措被视为对2024年底曾被要求停止的业务亮起”绿灯”。然而，专家警告投资者不应期望该模式能像之前那样”轻松赚钱”。
房地产专家黎国坚分析称，此前Airbnb的快速发展得益于低投入成本和较少的法律约束。但一旦纳入正式框架，公寓业主将面临额外的税费、管理费、维护费、安全和消防要求等，导致运营成本上升并被迫调整租金，这将削弱与传统酒店的竞争力。
此外，若合法化，此类房源可能大幅增加，但需求未必相应恢复。疫情后，游客更倾向选择有品牌和专业服务的住宿，商务旅客则因安全便利回归标准酒店。竞争压力加剧将使Airbnb的利润空间难以维持以往水平。
从运营角度看，胡志明市某住宿运营单位代表杜秀安指出，即便合法化，Airbnb仍面临诸多挑战。许多公寓可能加强访客管理，不发放暂住证或对短租房收取高额费用。即使法律允许，若遭物业或居民反对，短租业务仍将举步维艰。
“该模式需要多方共识，不能仅依赖业主意愿或内部规定”，安女士强调。
亚洲生活服务咨询公司经理阮俊英持相同观点，认为期待Airbnb重现2017-2019年的”暴利”已不现实。当时市场处于初期，租赁需求高且监管宽松。如今中心区域已趋饱和，政策与社区反应日益严格。
他表示，市场不再容许可随意操作。投资者需专业化全流程管理，从接待、清洁到应急处理。当前模式运营成本更高，不能再将费用转嫁物业或随意使用基础设施。”投资者必须为租户使用的一切建筑服务付费”，俊英说。
胡志明市东部的高楼公寓景观。摄影：琼陈
尽管如此，合法化考量仍为投资者释放积极信号。曾经营Airbnb的投资者春女士透露，自短租被叫停后，其两套公寓收益锐减。此前月收入约2500万越南盾（入住率超70%），转长租后仅获1700万越南盾。”若恢复短租，我愿缴纳税费”，她表示。
同样在守德市拥有两套公寓的方南先生称，原以3500万越南盾/月委托运营，自主长租后降至2200万仍难覆盖成本。”希望尽快明确法规，摆脱当前阻碍”，他期待道。
管理近百套短租房的郑杜先生指出，长租收益低且客源不稳，已终止数十套Airbnb合约。许多贷款购房的业主收回房产后无法实现预期收益，被迫转手。
“若有清晰规定，即便税费增加，Airbnb盈利仍优于传统租赁”，他坦言。
AirDNA数据显示，2024年胡志明市近1.4万套Airbnb房源月均收入4000-7800万越南盾，均价58美元/晚，入住率约50%。而《Batdongsan》显示该市长租月租金普遍仅1400-2500万越南盾。Airbnb投资回报率约6-7%，传统租赁仅3%。
Batdongsan南部总监丁明俊表示，短租因灵活定价可比长租多创收30-50%，这解释了其争议中仍蓬勃发展的原因。但他提醒，长期资金持有者或可维持该模式，杠杆投资者需谨慎，因合法化进程可能比预期更久。
黎国坚建议投资者勿因政策松动盲目回归。按胡志明市路线图，该模式至少还需两年才获正式许可，意味着2027年前短租仍处暂停状态。
“即便获批，利润也不复从前。投资者需综合评估成本-收益-运营三角关系及房源区位适配度。当前投资难度已远非Airbnb爆发期可比”，他总结道。
芳云
